“三道紅線”分化土儲 “綠檔”房企加速補倉

曾冬梅2021-01-29 08:16:49來源:中房報

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??“三道紅線”帶來的行業分化逐漸在投資端體現。1月26日,北京三宗不限價宅地推出市場,保利發展控股集團股份有限公司(股票代碼:600048.SH 以下簡稱“保利發展”)聯合體以20.5億元競得其中一幅,前一天,這家央企剛剛拿下蘇州一宗宅地。據機構統計,2020年全年,保利發展新獲取了146個項目,對應總地價2353億元,同比增長超過5成,新增的總貨值為行業第一。

??保利發展是TOP5房企中唯一的綠檔企業,這種高投資強度被認為是一種比較優勢。其他的綠檔房企2020年在土地市場也斬獲頗豐,如招商局蛇口工業區控股股份有限公司(股票代碼:001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口” )的購地金額同比增長52.4%,龍湖集團控股有限公司(股票代碼:00960.HK 以下簡稱“龍湖集團”)的增幅也超過3成。

??平安證券的統計顯示,2020年50強房企拿地銷售金額比約為33%,紅橙黃綠檔分別為26%、37%、32%、46%,綠檔房企的購地積極性是最高的。

??在保利發展的相關人士看來,身處綠檔可以令公司的經營節奏更具主動性,除了有利于把握土地市場的窗口外,竣工、交付等環節的穩定度也會相對更高一些。招商蛇口則認為,打鐵還需自身硬,綠檔固然擁有一定優勢,但如何取得維持增長與守住紅線之間的平衡,也是一大考驗。

??房企地市“彎道超車”

??2020年,保利發展實現了銷售規模的新突破,邁入5000億元的梯隊,全年簽約金額為5028.48億元,同比增長8.88%。相較銷售表現,該公司在土地市場的進取姿態更值得關注。

??申萬宏源的數據顯示,2020年,保利發展在土地市場新獲取了146個項目,新增建面3186萬平方米,同比增加18.8%,對應總地價2353億元,同比上升51.5%,平均樓面地價7388元/平方米,同比提升27.6%。拿地面積權益占比69.4%,也較2019年有2.7個百分比的提升,購地金額/銷售金額達到47%,同比有13個百分點的上升。

??在相關研究機構發布的2020年房企新增貨值表中,該公司以5098億元的全口徑新增貨值排在行業第一位。

??保利發展積極納儲的態度在2020年末的一個公告中已有所體現。2020年12月17日,該公司在公告中透露,董事會審議通過了《關于調整2020年度投資計劃的議案》,同意公司2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元,增加200億元預算。就在那個月,保利發展火力全開,新增了32個項目,累計新增用地面積約216.94萬平方米,權益購地金額達到了341.8億元。

??在投資決策上,綠檔房企們有著趨同的選擇。據統計,2020年,招商蛇口累計實現約2776億元的銷售金額,同比增幅在25.9%,全年累計獲取土地項目95個,總地價大概在1488億元左右,相較2019年增長了52.4%。拿地金額與銷售金額的比例約在54%,相較2019年44%的比例,有明顯的提升。興業證券發現,龍湖集團自2020年下半年以來一直保持著積極的拿地節奏,全年新增土地項目123個,新增土地儲備面積達到2258萬平方米,全年新增土地款項為1418億元,同比增長約32%,新增土地款項占銷售金額的比例達到52%,拿地力度也大于同行。

??克而瑞對“三道紅線”融資新政發布后的土地市場進行了分檔監測,結果顯示在新規出臺后,紅、橙檔房企拿地力度顯著縮小,而黃、綠檔企業有近半數加速拿地。對比2020年1-8月和9-12月兩個階段的投資金額可發現,紅、橙房企在“三道紅線”后投資金額分別大幅下滑45%和57%,黃檔房企受影響較小,投資力度僅下降了9%,而綠檔房企資金充足且在其他檔位房企暫緩投資的情況下,積極補充土儲,投資金額提升50%。

??警惕越“紅線” 謹慎擴張抓業績

??有機構認為,“三道紅線”開啟了因企施策的精細化管理,標志著行業過往依靠加杠桿“彎道超車”的時代畫上句號,資產負債表健康的企業將迎來金融資源分配的紅利,獲得新的發展優勢。

??對于綠檔房企而言,如何利用與發揮這一優勢,是個新的命題。保利發展的相關人士表示,作為資金密集型行業,“三道紅線”的影響幾乎滲透了房地產的各個環節,對綠檔房企來說,在現金流、有息負債方面確實會有更大的發揮空間。因此,“在其他房企縮小投資力度,土地市場競爭沒那么激烈的階段,公司會積極把握窗口增加資源儲備,保障業績增長?!?/p>

??國泰君安表示,由于保利發展在“三道紅線”監管中是三檔全綠,具備加杠桿的空間,公司加大拿地力度,預計2021年將帶來較好的銷售增速。作為TOP5中唯一的綠檔房企,保利發展的提速不免讓人產生2021年其是否會離“重回前三”的目標更近一些的遐想。對此,上述人士直言,公司正在制定“十四五”發展規劃,增長目標肯定是有的,但行業排名的影響因素眾多,在外部環境不太確定的背景下,管理層更看重如何利用好綠檔的優勢,做好經營業績。

??招商蛇口將購地金額大增歸于公司未來的增長需求,2020年,該公司在克而瑞的榜單中重回TOP10隊列。據該公司內部人士透露,未來招商蛇口仍希望保持勻速增長,這就要求土地儲備的增速不能低于銷售增速,而且其中還要考慮到有部分土地須開發持有型、無法銷售的物業。其表示,“三道紅線”對行業帶來了不小的影響,要將綠檔的優勢充分展現出來,還需要配合現金流管理措施,例如,招商蛇口2020年便在著力改善回款速度,希望在銷售與拿地兩個端口都能有更好表現,長遠來看,規模增長與紅線管理之間,仍需要動態平衡。

??龍湖集團向來以嚴格的財務紀律著稱,從目前來看,綠檔的利好也沒有動搖他們的原則。2020年,該公司累計實現合同銷售金額2706.1億元,同比增長11.59%。最新的市場消息顯示,其2021年的內部銷售目標是不低于3000億元,對應的是約11%的同比增速。在2020年初,龍湖集團的管理層便表示過,公司拿地是按照全年凈負債率的控制來倒算,目標是保持50%-60%的凈負債率水平,據此測算出2020年的購地金額穩中有增。

??旭輝控股董事局主席林中曾表示,“三道紅線”政策一旦開始全面實施,對地產行業的影響很可能僅次于2004年全面推行土地招拍掛,行業的格局、發展模式都會發生很大變化,它會拉大企業之間的差距,對大型的央企、國企和領先的企業更有利。最終,這些猜想能否成為現實,想必從2021年的行業排名中便可窺見一斑。

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