1月上旬高溢價地呈現5大特征,主城區宅地仍是焦點

丁祖昱2021-01-21 11:40:42來源:丁祖昱評樓市

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??“三道紅線”出臺之后,房地產融資監管對象由融資渠道轉向對融資主體的監管,從而精準監測及規范房企融資行為,倒逼房企降杠桿。

??12月末,房地產貸款集中度管理制度進一步強化了對房企融資供給端的限制,房地產融資難度進一步提升。

??受此影響,房企拿地的積極性受到較大影響。但仍有部分城市依舊成為房企關注的重點,從2021年開年土拍市場來看,多個城市土地市場熱鬧依舊。杭州開年9場土拍,宅地出讓收入近400億元,多宗地塊觸及上限價格,進入到競爭自持階段;廣州黃埔居住地塊出讓,吸引了15家房企爭搶,在經過近2小時88輪報價后,該地塊最終進入搖號階段。

??從1月上旬整體土拍市場來看,市場熱度延續2020年四季度低位運行,但在優質土地成交帶動下,市場熱度較12月小幅回升,優質土地尤其是主城區優質宅地依然是“硬通貨”。

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??1月上旬土地市場熱度延續低位

??“三道紅線”壓頂,房企融資渠道明顯收緊,四季度土地市場成交溢價率明顯下滑,降至12.0%,幾乎瀕臨一季度的“冰點值”。

??加之人民銀行、銀保監會發布了房地產貸款新規,限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限,房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監管,房企融資環境持續收緊。

??2021年首周恰逢房地產金融新政落地的首次拍地,從市場熱度上來看,市場并未出現明顯走冷的現象。在優質土地的刺激之下,反而出現一波土拍小高峰,杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價地塊成交,最高限價成交的地塊也不在少數。

??具體城市而言,杭州成交量表現突出,一周成交金額高達289億元占2020年全年的12%;徐州市場熱度再次拉升,溢價率達130%。此外,嘉興、寧波、南寧、金華等市場熱度也保持較高水平,溢價率均在20%以上。房企競拍的主戰場依然集中在長三角區域。

??整體來看,土地市場熱度整體延續了四季度的低位運行,1月上半月,克而瑞研究中心重點監測的300城成交土地整體溢價率約為12.3%,與四季度平均水平基本持平。

2020年1月起至今全國300城成交土地溢價率變動情況

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??三類城市土地市場熱度分化

??西安、銀川熱度上漲

??以“三道紅線”分水嶺,典型一二線城市土地市場熱度發生明顯變化,根據溢價率變動幅度指標,各大城市整體呈現出三種情況。

??溢價率明顯上升的城市,典型如西安、銀川兩個城市,“三道紅線”出臺之后溢價率的增幅均在30個百分點以上。實際上,高溢價背后很大程度上受供地質量和供地節奏的影響。其中西安較為典型,“三條紅線”出臺后,西安高新區CID板塊迎來多宗優質地塊入市,由于規劃定位高、配套完善,吸引碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價率在該板塊拿地;此外,西咸新區也因規劃利好,溢價率居高不下。銀川與之類似,在優質土地供應大增的影響下,四季度溢價率明顯提升。

??市場熱度變化不大的城市,包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等,溢價率變動幅度在±2個百分點以內,“三道紅線”融資新規對其土地市場的影響并不明顯,其中杭州和福州兩城的溢價率還有小幅上漲,溢價率還保持在20%以上。

??溢價率明顯下調的城市,比如北京、南寧、沈陽、成都、廈門、貴陽和合肥等城市,溢價率跌幅多在10個百分點以上。究其原因,主要是由于優質地塊供地節奏以及出讓底價的不斷攀升造成的;以廈門為例,2020年全年島內共成交了4宗宅地,“三條紅線”出臺之前后,分別成交了2宗,但首宗成交地塊建面超后面三宗總和,此外,在限價不變的情況之下,出讓底價樓板價也在不斷的提升,因而造成了溢價率的下滑。

典型一二線城市“820三條紅線“新政之后溢價率變化

??值得注意的是,杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價、競自持和搖號政策的影響,溢價率一定程度上被低估。以土地市場熱度較高的杭州為例,1月上半月,“最高限價+競自持”已成為杭州土拍市場的常態,在不計入自持成本的情況下,這半個月杭州溢價率已經升至25%,較“三道紅線”之前的溢價率上升了4個百分點。

杭州土地市場熱度變化

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??越貴的地、競拍熱度越高

??主城區涉宅地塊是焦點

??1月上旬土地市場熱度較12月有一定程度的上漲。究其原因,主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量優質宅地,在金融盡管層層升級的大背景之下,依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。

??針對已出讓地塊的分布信息、區位和地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價水平等多個方面,我們總結出這些備受追捧的高溢價地塊的主要特點,共涉及5大方面。

??從城市分布來看,高溢價地塊仍然主要集中在長三角區域,其中斷供較久的杭州高溢價地塊數量尤其多。一二線城市中,高溢價或觸及最高限價成交的土地有26宗,其中杭州多達六成,數量達到17宗,有14宗地塊以“最高限價+競自持”競得,市場表現亮眼,最高限價成交已然成為常態。三四線城市中,湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價地塊成交,最高限價成交的地塊也不在少數。

??從區域和地塊屬性上來看,大部分地塊均位于主城區的涉宅地塊。對于部分市場熱度較高、前景較佳的城市,郊縣以及商辦地塊也保持較高熱度。同樣是杭州,其商辦地塊熱度也處于高位,最熱的地塊是江干區景芳三堡單元商業地塊,最終由濱江集團以122.3%高溢價奪得,同位于江干區的彭埠單元商業地塊溢價率也達到了60.2%,整體市場熱度維持在較高位。

??從建筑體量上來看,建面多在5-10萬平方米之間,規模適中。這類地塊優勢在于,既可以成片開發,又能夠緩解成本過高給企業造成較大的資金壓力,大部分地塊的總價都在20億元以下。

??從配建情況來看,一二線熱點城市多需要配建或者自持一定的比重,三四線城市一般不涉及配建。比如杭州,無論是濱江、拱墅和江干等主城區,還是蕭山、富陽、臨安等郊縣,14宗宅地均需要一定比例的自持。

??從價格水平來看,高溢價地塊通常是地價水平較高的地塊,呈現出“越貴越買”的趨勢。反之,地價越便宜反而鮮有被看好,通常是底價成交。

金融監管再度升級之后典型城市高溢價地塊特點分析

??盡管房地產金融新政對房企的融資環境造成一定的壓力,但由于處在2021年開端,受資金回籠、結算周期等影響,房企資金相對較為充裕,拍地積極性有了明顯提升,尤其是“斷供”一月有余的杭州,土地市場熱度明顯提升,“最高限價+競自持”已成為常態。

??從1月上半月市場表現來看,市場并未明顯走冷,在優質土地的刺激之下,市場熱度反而較12月還有小幅回升。

??考慮到中央多次強調“房住不炒”,“三道紅線”還將持續發力,房企整體融資環境依舊偏緊,企業拿地態度將會更加謹慎,全年土地市場熱度大概率難再上漲。

??熱點城市區位好、配套佳、規模適中的稀缺優質地塊,仍然會是房企關注的重點,尤其是規劃利好的城市,典型如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市,地價水平相對較高的稀缺宅地,競拍熱度還會延續高位。

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