機構論市|2021房地產行業將有哪些變化?

蘇曉2021-01-29 11:14:57來源:中房網

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??中房網訊(蘇曉/文)經歷了極不平凡的2020年,房地產作為中國經濟發展的壓艙石與穩定器,整體表現強于預期。自去年9月全國房地產開發投資增速強勢回正后,行業已走出疫情影響,進入正常運行通道。     

??進入2021年,行業各大機構紛紛發布新一年度的展望報告。整體來看,2021年房地產市場仍將保持平穩運行態勢,然而在平穩運行中,行業也會擁抱新的變化,迎來新的機遇。

??中房網(www.discoliz.com)通過對相關機構及券商的2021年房地產行業展望研究報告梳理總結,分別從“政策、市場、金融、土地、企業、趨勢”等六方面帶您一同展望房地產行業的2021。

??政策|因城施策更為靈活,調控仍將穩字當頭

??近年來,中央層面對房地產調控政策定調已逐漸明朗,基本圍繞“房住不炒”這一核心,力求“穩房價、穩地價、穩預期”。同時,地方在“房住不炒”的總基調下,“因城施策”更為靈活,從而保障了房地產市場的平穩運行。

??在此前發布的“十四五”規劃和2035年遠景目標的建議中,中央也再次明確“房住不炒”,租購并舉,因城施策,促進房地產市場的平穩健康發展。近年以來,針對房地產行業的政策思路均圍繞“平穩”來展開,因此,機構認為,2021年房地產相關政策的核心仍然將以“穩”字當頭。

??東方證券指出,2020年上半年為對沖疫情影響,上海、杭州、廈門等一二線城市紛紛出臺特殊信貸和稅收支持政策,放寬預售和監管,直接惠及房企助其走出困境。下半年經濟向好,前期貨幣寬松疊加國家加大投資建設力度,深圳、南京等熱點城市樓市快速升溫甚至過熱。在此背景下,中央再次強調“房住不炒”總基調,地方政策即轉向收緊資金、限購限售,調控重新趨向嚴格。從房地產政策導向的兩次變化反映出高層平滑房地產市場波動和維持市場長期穩定運營的核心。2021年隨著經濟和貨幣政策常態化,房地產政策將繼續發揮穩定器作用,調控力度觸底后凸顯穩定、連續、一致的特征。

??中泰證券亦指出,2020年疫情期間,地方多次出臺房地產刺激政策,但多地政策“一日游”,房地產調控進入常態化,政策不再具備大幅波動的條件。從近兩年高層會議的表態來看,政策傾向仍舊是長效調控常態化。預期2021年房地產調控政策將繼續堅持“房住不炒”定位,貫徹“三穩”預期。

??在開源證券看來,近十年的中共中央政治局會議,對于房地產的關鍵詞是在發展和變遷的。2012-2013年,會議中提到最多的是“調控”;2014年,“城鎮化”;2015-2016年,“去庫存”;2017年至今,則是“長效機制”。展望未來,調控成果來之不易,預計房地產調控政策仍將保持一致性。

??市場|住房市場穩中趨降,購房需求平穩釋放

??中國社科院去年底發布的《中國住房發展報告》顯示,2020年房地產市場恢復比較理想,疫情雖對樓市造成強烈沖擊,但政府和市場各方均有效應對,決定了中國樓市收斂性恢復。

??對于2021年樓市走勢,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組認為,中國住房市場以穩中趨降為主,少部分城市仍可能較快上漲,三四線城市以下跌為主;2021年的市場表現以總體下跌、局部上漲為主要格局。其中部分尚未大漲的一線城市及人口凈流入較快的二線城市應作為防范市場異常波動的重點。三四線城市房價趨降,在一定程度上有利于其產業結構的優化和中低收入階層住房及消費水平的改善。  

??華西證券指出,在核心一二線城市調控常態化以及貨幣環境相對易松難緊的背景下,居民的購房需求預計將平穩釋放,2021年的全國商品房銷售一方面難以出現大幅增長,但另一方面也仍將具備相當強的韌性,銷售金額或仍可保持正增長的態勢。預測2021年全國商品房銷售面積將下滑3%左右,銷售金額則仍將同比增長1%左右。

??而東北證券則預計,2021年全國銷售金額增速為5.5%,銷售面積增速為1.4%;房價方面,根據宏觀經濟企穩流動性收緊至中性以及政策調控不動搖,預計2021年房價漲幅收窄于 4.0%。

??金融|貨幣投放更加精準,地產融資保持收緊

??2020年8月,住建部、央行等多部委聯合推動房地產融資長效機制的建立,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,制定了房地產企業融資的“三道紅線”。融資新規的出現意味著房地產企業去金融化趨勢的確立,即不能再無限制的占用金融資源。

??而就在2020年最后一天,央行發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,給銀行設定了關于房貸規模的“兩道紅線”。這是繼“三道紅線”之后,對房地產金融監管的又一記重拳。

??機構普遍認為,2021年在著力發展實體經濟的背景下,貨幣投放更加強調精準導向,房地產行業的融資環境大概率將繼續保持收緊不放松的趨勢。

??根據聯合資信判斷,2021年房地產行業融資環境仍將保持適度緊縮的態勢,融資政策預計不會有大幅寬松,控制總量的同時,收縮非標準化融資規模,對主要融資渠道進行調整。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為,在當前的市場環境下,預計2021年融資環境還將繼續維持收緊態勢。

??合碩機構首席分析師郭毅稱,房企融資環境近幾年一直是呈現收緊的狀態,雖然整體大的貨幣環境相對寬松,但房地產行業的融資管控從來沒有放松過,2021年大概率還是如此。

??土地|投資回報穩中有進,助力財政平衡收支

??雖然目前各地2021年的土地出讓計劃和政府性基金計劃尚未披露,但從趨勢上可以預測各地面臨的資金缺口情況。2020年前三季度,我國財政收支差額達到39634億元,高于2018年全年規模,同比擴大17.5%。各級政府多次表示,應對疫情沖擊,積極的財政政策應該更加積極有為。疫情的影響并不會在 2021年完全過去,疫情對全球經濟的次生影響在2021年甚至會比2020年更明顯,這種情況之下,中信證券稱,2021年穩定增長的土地出讓金,對平衡財政收支是有幫助的。

??平安證券稱,財政壓力下地方政府2021年供地動力依舊充足,為土地購置費增速提供支撐,預計2021年上半年土地購置費有望實現較好表現。

??不過,中信證券同時指出,在房住不炒的大背景下,試圖推動土地出讓金大幅上升是不可能的,但保持政府性基金緩慢上升是大概率事件。

??東方證券也表示,展望2021年,盡管土地價格的剛性依然存在,但需求的穩定向好對價格上漲和行業利潤提升具有促進作用,而政策又限制了房企高溢價拿地的能力,預計全年的土地投資回報率穩中有進。

??企業|業績增速普遍下降,到期債務規模新高

??2020年頭部房企的銷售規模還在擴大,全年“千億房企”數量已增加到41家,但部分房企受疫情所困,業績完成情況不甚理想。

??綜合多家機構披露的銷售排行榜發現,部分房企年末仍未完成既定目標。除此之外,還有一部分過去幾年崛起迅猛的新生代頭部公司,也只是“擦線”勉強完成年度任務,數據遠遠稱不上好看。種種跡象顯示,房企已徹底離開高速軌道,進入慢增長、無增長、甚至負增長的時代。

??首創證券指出,相比于2019 年,2020年不同梯隊的房企銷售增速均有所下滑,而2021年將迎來房企償債的高峰期,到期債務規模超萬億,相比于2020年提升了36%,預計2021年房企業績增速將普遍下滑。

??克而瑞近日發布的報告稱,在“三條紅線”影響,以及經營壓力不斷加劇的背景之下,2021年更多規模房企的業績增速或將進一步放緩。

??中信證券也表示,受利潤率下降的拖累,2021年后業績增速將進一步下降,20%以上的年業績增速的企業鳳毛麟角。

??趨勢|疫情加速行業轉型,線上營銷趨勢加強

??在眾多展望報告中,不少機構也提到了疫情特殊環境下行業的新特征---2021年,房地產的數字化轉型進程將加速。

??回想2020,疫情影響下,為了解決短期線下銷售受阻問題,房企開發了“線上售樓處”,嘗試直播賣房,與第三方電商平臺以流量導客形式加入房產營銷線上化的行列......

??不過,2020年行業的數字化,實際上還只是銷售層面在線上化的初步嘗試,是傳統線下營銷方式的補充。而且,由于開發時間短、缺少產品經驗和市場驗證,線上平臺實際的使用價值有限,加上品牌產品的局限性,客戶對于這類平臺依賴性有限。

??值得注意的是,建設數字中國已經被提到國家級戰略高度,2020年中央正式提出“數字化新基建”戰略,用數字技術全方位改造傳統行業。線上數字化技術與房地產業的融合將進一步深化。

??貝殼研究院認為,未來在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下,數字經濟成為經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業進入智能化階段,在房、人、流程等方面的線上化將加速,為消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗,同時也為服務者的品質與效率賦能。

??展望2021年,易居企業集團CEO丁祖昱表示,未來在區塊鏈、云計算等技術的支持之下,線上化營銷趨勢將會加強,成為新戰場。投入1億做數字化的企業會越來越多,房企、服務企業都要多投錢,會帶來意想不到的回報。

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