土拍新政打破原有供地方式,利好規模房企

2021-02-26 09:25:10來源:丁祖昱評樓市

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??近日,天津、鄭州、青島分別發布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關文件,具體來看,主要涉及“兩集中”,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

??隨后,傳出共22個重點城市推行土地集中出讓制度,涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??我認為,從整體來看,“22城集中供地”對各方主體都有好處。尤其是對規模房企而言,擁有資金等各方面優勢,可以參與更多土地出讓,也有更多合作機會,全年全口徑和權益銷售都會出現一定的增長,與此同時又因為合作拿地較多,整體地價也會有一定的下滑。

??對地方政府而言,宅地的集中出讓可起到穩定地價的作用,整體地價的穩定出讓比單純追求個別土地價格、拍出高地價來說更重要,中央一再強調“房住不炒”,關鍵還是在于對于地價,乃至于房價的整體控制。

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??重點城市地價居高不下

??土地調控升級在情理之中

??2020年,城市間市場分化不斷加劇,熱點城市如深圳、寧波、上海,市場持續供不應求,庫存消化周期縮短至6個月以下,而壓力城市如沈陽、長春等,去化持續承壓,庫存消化周期持續攀升至20個月以上。

??2021年1月以來,重點城市土地市場熱度居高不下,如杭州、南京近兩月來成交涉宅土地無論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價上限,上海更是在2月拍出了兩個區域單價地王。

??從2021年開年以來重點城市的溢價率走勢來看,在多城已采取“限價拍地”的方式下,仍有6個城市涉宅用地成交溢價率超過20%,其中無錫、寧波和杭州的溢價率更是超過了25%。

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??在十九屆五中全會、中央經濟工作會議一再強調供地保障、房住不炒等要求的大背景下,如何平衡市場熱度成為了關鍵,從長遠來看,在于增加供應、提高透明度。

??此次“22城集中供地”在提高市場透明度上意義更大。在透明度提升下,更多企業可參與土地市場交易,同時企業也有更多競品選擇,有助于降低整體市場競拍熱度。整體地價也會因土地市場集中放量而平緩,地價漲幅有望進一步降低。

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??土拍整體熱度下降

??部分地塊關注度更高

??在土地集中放量的供地方式下,重點城市土地供應量會在短期內明顯增加,同時也利于社會形成土地供應充足的預期,并為企業提供更多選擇,分散地塊的競拍關注度,進而降低地市競拍熱度,控制地價上漲。

??但在這種拍地模式下,熱點地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業現金流緊張進而降低整體市場土拍熱度,但正是由于集中拍地,房企無法分散資金和精力,只能優先關注重點地塊,從這一層面來看熱點地塊的競拍熱度仍然難以回落。

??同時,土地集中供應制度或將進一步強化城市間、區域間分化格局。供地緊缺型城市土地競拍或將更加激烈,而對長期供地過剩型城市而言,密集供地反而可能導致土地流拍率升高。

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??具體而言,上海、深圳等供地緊缺型城市土拍競爭或更加激烈。典型如深圳,由于長期土地資源緊缺,即便2020年已經超額完成供地計劃,也難以真正彌合供應缺口。而對于沈陽、長春等長期供地過剩型城市而言,集中供地或將加劇土地流拍。典型如長春,商品住宅去化周期已明顯超過18個月的警戒線,土地消化周期也逼近2年,庫存壓力顯而易見。對于這類城市,房企拿地趨于謹慎,密集供地反而可能導致整體流拍率升高。

??當然,更多城市供地和庫存情況并不似深圳、長春一樣極端,但結構性供地過剩依然存在,典型如鄭州,中心區域供地總體有序、庫存壓力可控,而遠郊區域供地明顯過量、庫存高企。

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??利好規模房企

??中小房企有撿漏機會

??“22城集中供地”將對企業投資布局產生巨大影響。在這其中,對規模房企可以算是重大利好,按照現有的初步規則來看,并沒有限制企業在某次集中供地中的參拍次數,規模房企資金量大、資金渠道優勢明顯、投資標準化體系和投決研究方面積累較多,投資節奏統一后,其優勢可以更加集中,拿地的次數和成功概率將大幅提升,規模效應將進一步放大。

??對于中小房企而言,集中供地的最大利好在于有“撿漏”的機會。這主要是由于,集中供地后,規模房企受資金和精力限制,無法覆蓋全部土地,因此會優先關注重點地塊,這就使得中小房企可以有機會去拍那些,原本并未集中供地時相對熱門但并非最熱門的地塊,從而“撿漏”。

??而對于近年來擴張速度較快,且踩了紅線的企業來說,集中供地模式或將產生一定壓力,這些房企一方面需要盡快修復自身的負債指標,增厚現金流實力,提升參拍競爭力,另外一方面也需要調整企業融資回款節奏,以趕上集中供地機會。

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??與此同時,隨著未來行業競爭加劇,企業間的合作也將變得更為密切,集中供地后,或將出現更多企業合作拿地開發的現象。

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??政府合理安排土地供應

??企業妥善管理現金流是關鍵

??需要注意的是,在集中供地的土拍模式下,土地拍賣邏輯與現行模式發生根本性改變,集中大批量的土地出讓,會對地方土拍管理帶來更大的考驗,并且在出讓安排上也會存在眾多問題,需要地方主管部門和企業警惕。

??從目前來看,對于那些土地市場相對比較熱門的城市來說,一年至多三次的集中供應,還需提前規劃管理,如何更好地通過對土拍節奏及地塊優劣的安排,引導整個市場的節奏與熱度,這是一種挑戰。

??對于土地市場相對較冷的城市來說,如何通過集中供地解決土地流拍,結構性供應過剩問題也將是關鍵。

??與此同時,目前許多地方土拍細則,在土地集中出讓制度下,是否也要進行相應調整?如南京目前規定在一輪土拍中,一家企業只能參與一幅地塊的競拍。這些都是需要解決的問題。

??對于各大房企而言,在供應大增、自身資金有限的情況下,企業如何更好地管理現金流,更好地進行資金排布就顯得尤為重要。

??雖然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久,但實際上仍然是以公開市場招拍掛為主,其他渠道為輔,在“22城集中供地”之后,房企相關各部門的節奏和模式都將發生變化,開發運營端要根據城市供地節奏調整項目節奏,投融資端也要根據城市供地節奏調整資金排布,未來將強調投融營一體化,提升資金的統籌能力。

??總體來看,我認為“22城集中供地”對于今年整體房地產市場的平穩健康發展,對于各大房企間的有序競爭,對于整體土拍市場降低地價、減少溢價率、增加宅地供應、企業合作等諸多方面都是利好的。

??這一政策發布之后,房地產股股價也出現了一個比較大幅度的上升,這一方面是受政策利好影響,另外一方面也是對過去一年的行情修復。就市場整體來看,集中供地政策正面意義更大,未來市場也將更加規范有序。

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