[克而瑞]2月“就地買房”成交超預期,地市量跌價漲且溢價回升

2021-03-02 11:42:46

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-03-02
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2月,受疫情防控“就地過年”影響,供應顯著縮量,成交總體持穩、熱點城市熱度慣性保持,顯著好于2019年和2020年同期,尤其是一線城市,放量顯著,南京、杭州、寧波、東莞、佛山等核心二三線城市也保持成交高熱。土地成交量跌價漲,溢價率回升至年內高位。

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??供應:環比“腰斬”但好于2019年同期,一線推盤照例顯著放緩

??2月恰逢傳統春節,29個重點城市新增供應面積747萬平方米,環比“腰斬”,大幅下降63%,同比因去年新冠疫情原因,大幅上升193%,對比2019年同期(春節也在2月)則增加18%。分能級來看,

??一線城市商品住宅新增供應面積52萬平方米,環比銳減81%,較2019年同期降幅也達到了47%。究其原因,除部分省份新冠疫情“反撲”外,一線城市作為返鄉人口流出集中地,房企歷來看淡春節樓市,推盤也都相對保守。上?!傲愎?,北京、廣州雖同比保持增勢,但今年2月整體供應量也不及2019年同期,僅深圳2月新增供應較2019年同期增加51%,項目開盤依舊積極。

??二三線城市新增供應面積695萬平方米,環比下降60%,較2019年同期上升了30%。從絕對量層面,僅徐州、天津、成都單月供應突破50萬平方米。從變化趨勢來看,各城市環比均有了不同程度的下跌,成都、廈門等出現階段性回調。與2019年同期相比,漲多跌少,市場行情較好諸如南京、常州、東莞、福州等供應量穩步增長,相較而言,市成交本就低迷如重慶、昆明、南寧等,新增供應均不及2019年同期。預判下月,我們認為,供應有望穩步恢復,同環比也將保持增勢。

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??成交:顯著好于往年超預期,一線倍增、杭寧等二三線“熱點仍熱”

??從成交表現看,2021年2月熱度延續,穩中有增。29個重點城市整體成交1660萬平方米,環比下降40%,同比增長223%,較2019年同期成交面積則增長了30%。

??一線城市成交面積為218萬平方米,環比下降53%,但較2019年同期增幅也達到了103%。北京、上海、廣州、深圳延續了1月的高熱行情,環比雖有回調,但較2020年和2019年同期漲幅均在70%以上,創3年來春節同期成交新高。在中央大力倡導“就地過年”背景下,人口流動性減少,加之新冠疫情得到階段性控制,多數售樓處在春節期間均保持“不打烊”狀態,也刺激了一波購房需求得到集中釋放。

??二三線城市成交面積1442萬平方米,環比下降了37%,較2019年同期則增長34%。從絕對量層面,杭州、徐州、成都、武漢等整體成交依舊處于二線城市前列,成交面積均超100萬平方米。變化趨勢來看,杭州、南京、寧波等市場成交“高熱不退”,同比保持增勢的同時,較2019年2月成交量“翻番”;東莞、佛山等三線城市吸納大量務工人員,除廣東本省外主要分布在廣西、湖南、江西等多個中部省份,“就地過年”無疑帶動了一批剛需自住需求集中釋放,使得兩地2月成交顯著好于2020年和2019年同期。與此形成鮮明對比的是,南寧、重慶、昆明、鄭州等城市成交轉淡,實則這些城市2020年便處于樓市下行周期,2月成交疲軟也在預料之中。

??預判下月,我們認為,因疫情得到階段性控制,北方市場有望穩步恢復,東部熱點城市還將慣性持續,由此也將帶動整體成交規模穩步增長。

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??庫存:供應縮量使超8成城市庫存繼續回落,但消化周期多有拉長

??2月,受春節和季節影響,多數城市供應延續低位,除鄭州、常州供過于求外,其余城市供求比均大幅回落,低于0.5的現象較為普遍。預計后隨著春季新盤加推,多數城市供求比將有明顯回升。

??受此影響下,重點城市庫存面積普遍環比回落,環比降幅在10%以內,同比層面,上海、大連、成都、長沙、徐州等也有10%以上降幅。而由于春節假期影響各城市成交規模相對較低,因此9成以上城市消化周期環比拉長。

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??成交結構:滬北深中檔占比回落,上海144-200平成交比重回落3PTS

??從價格段分布來看,低檔產品占比上海分別回升1個百分點,北京回升7個百分點,深圳持平;中低檔產品占比上?;厣?6個百分點,深圳、北京持平;中檔產品占比上海、北京、深圳分別回落9、10、7個百分點;中高檔產品及高檔產品占比上海微降,北京、深圳微升。

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??從面積段分布來看,90平方米以下產品占比上海、北京分別回升3、2個百分點,深圳持平;90-120平方米產品占比上海、北京均回升1個百分點,深圳回落2個百分點;120-144平方米產品占比上海、北京分別回落1、2個百分點,深圳持平;144-200平方米產品占比上?;芈?個百分點,北京回升1個百分點,深圳持平;200平方米以上大戶型產品成交占比上海、深圳、北京均持平。

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??二手住房:2月成交規模超過去兩年同期,京深寧等較2019年同期倍增

??2月整體二手房市場表現相對堅挺。全國12個重點城市成交面積收411萬平方米。受春節假期影響,整體規模較1月下降40%,典型城市中除大連環比微增外,其余城市降幅多在30%左右。

??值得注意的是,相較2019年及2020年同期,本月成交規模仍處高位。12個典型城市成交規模較2020年、2019年同期分別漲312%和95%,前2月累計同比也有108%的增幅??梢?,即使受“就地過年”影響二手房市場仍保有較高熱度。其中北京、南京、深圳等核心城市較2019年同期均有翻倍表現。

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??土地市場:成交規模周期性下滑,優質土地成交拉動地市熱度上漲

??2021年2月,全國300城經營性土地總成交建筑面積高位回落,僅9001萬平方米,環比1月降幅超四成,和去年同期相比降幅也接近兩成;成交總價方面,本月土地成交總金額僅2723億元,較上月下降39%,同比也下降了9%。成交單價方面,由于一線城市高價地成交規模占比明顯增加,本月平均樓板價增至3025元/平方米,較1月份增加了5%,同比也保持上揚勢頭,漲幅達12%。

??市場熱度方面。在優質地塊供應明顯增加的影響下,本月成交溢價率延續上月的回升勢頭,增至16.4%,達到近一年的高位。各能級城市表現一致,溢價率環比上月均呈現上升的趨勢。其中一線城市升溫最顯著,溢價率環比1月增加7.5個百分點至11.2%。以重點監測的城市來看,土地流拍率因中小城市商辦和遠郊地塊增加等原因略有加劇,環比1月增加1.8個百分點至12.3%。由于土地供應較少,本月流拍幅數較上月略有減少,從流拍地塊所在城市來看,這些遭遇流拍的土地主要集中在青島、石家莊、南通、泉州等二三線城市遠郊區域。

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??據CRIC監測數據顯示,一線城市成交總量為375萬平方米,環比上月降幅達35%,和去年2月相比也下降了二成;不過,在上海多宗高價優質地塊成功出讓帶動下,土地成交金額較上月持平,為704億元,平均地價也因此大幅大漲至18768元/平方米,環比1月大漲55%。分城市來看,四個城市中成交量最多的是上海,本月成交量達181萬平方米,優質地塊入市也吸引了多家房企爭奪,特別是虹口四川北路街道地塊和普陀石泉社區地塊成交單價均在8萬元/平方米之上,紛紛刷新區域土地成交最高單價記錄。

??二線城市本月成交量也大幅下滑,土地市場成交量僅有1658萬平方米,較上月下降了48%,成交金額也下降了54%,降至779億元;價格方面,由于上月成交量最高的杭州本月成交量大幅減少,導致二線城市平均樓面地價較上月下滑了13%,降至4700元/平方米。具體到城市來看,本月成交量超過100萬平方米的城市僅有5個,較上月明顯減少。其中,長沙位于榜首,總成交建面為279萬平方米,而上月成交量最高的杭州本月以149萬平方米的成交量位居第二位,不僅成交量顯著減少,供地質量也明顯下滑。聯系成交溢價率來看,本月溢價率超過20%的城市共有6個,僅武漢、青島等少數城市零溢價;這是由于有土地出讓的二線城市成交土地普遍較少,且如西安、大連、重慶等城市出讓地塊均為熱點區域的宅地,因此二線城市整體溢價率較上月進一步上浮。

??三四線城市方面,本月成交體量僅6968萬平方米,和上月相比下降了41%,和去年同期相比也有20%的跌幅;價格方面,樓板價增至1801元/平方米,小幅上漲3%。在CRIC重點監測的三四線城市中,本月土地成交量超過100萬平方米的城市僅有南通和徐州兩個,較上月進一步減少。聯系成交溢價率來看,長三角三四線的地市熱度仍然維系在高位,徐州、金華、湖州、紹興等多個城市本月溢價率均在30%以上。

??總的來看,雖然2月土地市場成交量受假期影響進一步走低,但市場熱度卻仍在走高,平均地價和溢價率均較上月明顯上漲。市場熱度的上行,除了由于年初房企現金流寬裕、拿地資金充足,還和本月優質土地成交占比明顯上升特別是以上海為代表的一二線城市優質宅地供應力度顯著增加有關。不過,需要警惕的是,在優質土地大量入市的契機下,普通地塊的流拍概率反而在上漲,地市熱度分化趨勢更加明顯。

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